PUNTOS CLAVE DEL PROCESO CONTABLE DE REAL ESTATE

Puntos clave del proceso contable de Real Estate

España ha experimentado un constante aumento en el volumen de inversión en el sector inmobiliario, alcanzando 3.817 millones de euros en el segundo trimestre de 2022, y mostrando solidez frente a los impactos de la pandemia o del clima político mundial , lo que conlleva a que el contexto financiero y legal en el que se desarrolla la actividad inmobiliaria esté en constante cambio y que la dificultad para entenderlo se incremente junto con su tamaño; esto ha dado protagonismo a la contabilidad, siendo esta la herramienta para dar a conocer el estado y los resultados de las inversiones inmobiliarias, y orientar la toma de decisiones. Por eso, desde el área de Servicios Corporativos de BDO hemos encontrado algunos puntos clave del proceso contable, que son indispensables y resaltan la importancia de nuestro expertis: 

¿Hay contabilidad inmobiliaria?

Los lineamientos contables existentes son de naturaleza general e ignoran los requerimientos específicos de información del sector inmobiliario. Por lo que la información contable debe construirse extrapolando los lineamientos existentes a la realidad inmobiliaria y haciendo uso de la doctrina surgida en las consultas elevadas a los comités técnicos contables españoles.

¿Quién construye la contabilidad?

La contabilidad se elabora en conjunto, entre quien administra la actividad inmobiliaria, denominado property manager, que centraliza la información sobre los ingresos y costes de la explotación de los inmuebles; quien hace el control del inmueble, o controller, y que centraliza los costes derivados de los aspectos legales y financieros (para poder llevar a cabo la actividad inmobiliaria); y el administrador del inmueble, o asset manager, quien representa a los inversionistas o shareholders e informa sobre la inversión o desinversión y la rentabilidad de los inmuebles.

¿Hablamos todos el mismo “idioma” ?

 Depende, pero generalmente no. El crecimiento de la actividad inmobiliaria se ha visto impulsado por la inversión extranjera, así que los inversionistas o shareholders, provienen de dentro y fuera de la Unión Europea, lo que implica que, así como no todos hablamos español, los reportes financieros tampoco se preparen bajo las mismas bases contables o financieras. Esto exige conciliar la normativa local española con los múltiples referentes internacionales, como las Normas Internacionales de Información Financiera (IFRS por sus siglas en inglés) o los Principios de Contabilidad Generalmente Aceptados en Estados Unidos (US GAAP por sus siglas en inglés) o de otros países.

¿Cómo se comunican las partes involucradas?

 Esto dependerá de la fase en la que se encuentre el inmueble; durante la adquisición, el asset manager provee la información asociada a la valuación de los activos a adquirir (si adquiere el inmueble directamente o a través de la compra de una empresa que posea el inmueble), a su vez, el controller da cuenta de los costes capitalizados y el valor final de la inversión, antes, durante y después de la compraventa, dado que existen constantes ajustes al precio de adquisición. Durante la explotación de los inmuebles, el asset manager centra su atención en el presupuesto de ingresos y costes, mientras el property manager comunica lo que acaece en la realidad. Esto requiere conciliar las metas de la explotación, la realidad de esta y el cúmulo de costes e ingresos totales (añadiendo aspectos legales y financieros) en la contabilidad, permitiendo a los shareholders dar una lectura completa sobre el estado y rendimiento de sus inversiones.

¿Algo que tener en cuenta en materia tributaria?

 Es imprescindible observar la regulación de los impuestos a nivel nacional, de la comunidad autónoma y de la ciudad o pueblo donde se encuentre el inmueble, relacionado con la adquisición o construcción de inmuebles y su posterior explotación o venta. Sumado a ello, se debe analizar el régimen especial descrito en la Ley 11/2009, de 26 de octubre, por la que se regulan las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario-SOCIMI, de voluntaria adherencia y que incorpora beneficios a la inversión inmobiliaria en España, pero que también impone un control más estricto a los costes, ingresos y aplicación de las ganancias durante la explotación inmobiliaria.

¿Cuál es la estructura empresarial más común?

 Generalmente y a grandes rasgos, se encuentra una compañía inversora, denominada holding, que centra su atención en financiar y controlar los proyectos de inversión inmobiliaria que realizan otras compañías, denominadas Properties, y que son las que poseen los inmuebles a explotar. Las Properties se concentran en que la actividad económica se ejecute, recibiendo los ingresos y pagando los costes asociados a la explotación; mientras que la holding se encarga de que las Properties logren su cometido, asumiendo los pagos de su funcionamiento. En consecuencia, la holding paga obligaciones de las Properties, lo que exige una conciliación constante de las obligaciones que las Properties adquieren con su holding. Podría pensarse que se parece a la cabeza del hogar y sus dependientes.
Se debe considerar que los préstamos hechos por la holding a sus Properties deben cumplir las formalidades mercantiles existentes y que los servicios prestados entre compañías (holding a Properties o entre Properties de un mismo grupo) deben hacerse a precios de mercado, lo que demanda análisis de precios de transferencia. Ignorar estos aspectos representa riesgos contables, fiscales y mercantiles.

¿Cómo llevar a cabo el proceso contable?

Dado que contable, fiscal (en particular, para el régimen SOCIMI) y financieramente se puede exigir un control detallado de la correlación entre ingresos y costes por cada inmueble, la contabilidad analítica es la mejor estrategia para llevar a cabo el proceso contable de las Properties. Acumulando en cada centro de costes las transacciones asociadas en cada inmueble, lo que resulta especialmente útil en las Properties con múltiples inversiones inmobiliarias.

Sin duda, son muchos los aspectos para tener en cuenta y esta lista es aún un abrebocas. Estos puntos son resultado de la experiencia que BDO ha acumulado acompañando a inversionistas de todo el mundo que han hecho crecer el sector inmobiliario, asesorando con expertis sus decisiones con una orientación financiera/contable vanguardista que incorpora el cumplimiento de la dinámica legal en la que se desarrolla el sector.