LOS TIPOS DE VEHÍCULOS MÁS COMUNES EN EL REAL ESTATE ESPAÑOL

Es común que las inversiones inmobiliarias en España se realicen a través de distintos vehículos, siendo el más habitual para los inversores la constitución de una sociedad española que adquiere el inmueble.

Dichos vehículos, salvo acogimiento a regímenes especiales como SOCIMI, SII (Sociedades de Inversión Inmobiliaria), EDAV etc. están reguladas por normativa contable y fiscal general de sociedades residentes.

Sin embargo, también existe la opción de inversión directa desde sociedades extranjeras. El modelo no implica la constitución de una sociedad española sino la adquisición desde la sociedad extranjera de un inmueble en territorio español. En este modelo de inversión el régimen de tributación es el de No Residentes sin establecimiento permanente, las entidades con NIF N.

Esta consideración de entidades no residentes les confiere una especial importancia para nosotros los contables ya que tiene peculiaridades desde el punto de vista de tributación que marcan los requerimientos contables.

Dado que este tipo de vehículos tributan por el impuesto sobre la renta de no residentes, la contabilidad tiene particularidades que debemos considerar, como la obligación de llevanza de contabilidad analítica, no solo por inmueble sino también por arrendatario.

Un punto a tener en cuenta que veremos típicamente en la contabilidad de este tipo de sociedades es el reconocimiento de la retención practicada por los arrendatarios, siempre que sean personas jurídicas.

Es importante también desde el punto de vista del gasto, la obligación de poder vincular cada uno de los mismos a un inmueble y a un arrendatario. Deben poder vincularse de manera directa, como por ejemplo un OPEX o u gasto de tipo de corporativo, como gastos indirectos, relativos al total de propiedades, por ejemplo, los intereses de un préstamo que se obtuvo para la compra de el total de un inmueble con varios arrendatarios.

Es importante desde el punto de vista contable en este tipo de inversiones el concepto de devengo que será en base al cuál se determinará la base imponible y los cómputos de plazos.

Una vez habiendo visto los tipos de vehículos a tener en cuenta, el segundo tema a considerar es el tipo de inversión.

Residencial: desde el punto de vista contable las claves importantes para este tipo de inversión son principalmente, qué tipo de residencias tiene la sociedad, si están o no concentradas en edificios completos o son unidades inmobiliarias independientes. Esto nos determinará el nivel de control contable que hay que tener, ya que de no estar concentradas el nivel de control de gastos de por ejemplo, comunidad, será muy elevado. Para los property managers también requerirá mucho mas control que de tratarse de residencias concentradas por edificios enteros.

También es importante conocer qué tipo de arrendatarios tiene cada unidad puesto que esto determinará la sujeción y exención o no a IVA de las rentas.

Logísitica: aun siendo un tipo de inversión relativamente simple por los volúmenes, hay que hacer hincapié en la relación con los property manager y la refacturación de gastos. Es usual también que los suministros estén a nombre de los arrendatarios por lo que el volumen de facturas recibidas es relativamente menor que en otros tipos de inversión.

Normalmente los arrendatarios son personas jurídicas, por lo que las rentas están sujetas y no exentas de IVA.

Retail: tiene una complejidad mucho mas elevada que la anterior, ya que hablamos por ejemplo de un Centro Comercial propiedad de un único contribuyente. La complejidad viene por la existencia de un gran elevado número de arrendatarios, a los cuales se les aplica generalmente periodos de carencia y en los contratos de arrendamiento se permiten adecuaciones o fit outs que tienen implicaciones contables y requieren una alta coordinación tanto con el asset manager por parte del cliente como con el property manager que deberá llevar un alto control desde el punto de vista contractual y presupuestario.

Existen zonas comunes en este tipo de inmuebles que hay que gestionar por separado, tanto sus gastos y los criterios de refacturación en su caso. Es importante también la gestión y control de las fianzas y los conciertos tanto por parte del contable como por parte del property manager.

Hotelera: para el consultor generalmente lo importante a tener en cuenta es que los hoteles están operados por terceros, por lo que nuestro papel es más limitado.

Oficinas: igual que con residencial, la complejidad y las claves a considerar dependen de si los activos están concentrados en edificios por ejemplo o son unidades completamente diferentes. De este primer punto pueden derivar claves sobre si hay que controlar zonas comunes, refacturaciones o la propia rotación y diferentes conciertos de fianzas.

No se puede pasar por alto tampoco la fase en la que se encuentre el proyecto inmobiliario, ya que determina la contabilidad.

Proyectos en promoción que se rigen por las adaptaciones sectoriales del Plan General Contable de empresas inmobiliarias y empresas de construcción. En esta categoría de inmuebles es clave controlar los costes de producción atribuibles, así como la coordinación con el asset manager para el traspaso de los inmuebles en construcción a inmuebles terminados.

También es crucial el control de las certificaciones de obra y las correspondientes retenciones sobre las mismas.

Proyectos en fase de arrendamiento, lo importante a tener en cuenta cuando un inmueble ya está en fase de arrendamiento y siendo esta la actividad de la sociedad, es la amortización, el CAPEX y los posibles deterioros de valor.

Proyectos en fase de flipping, generalmente este tipo de inversión es una compraventa de inmueble con la intención de practicarle adecuaciones y venderlo. La complicación contable viene cuando el inmueble en el ínterin de la compra y la venta, es alquilado, ya que confluye la consideración de bien disponible para la venta y de inversión inmobiliaria y sus correspondientes diferencias contables.

Por supuesto todos estos tipos de inversiones, y fases pueden conferir dentro de la misma sociedad lo cuál nos obligará a llevar un exhaustivo control analítico sobre los costes por inmueble para la correcta llevanza contable.