El TC anula varias disposiciones de la Ley de Emergencia en Vivienda de Cataluña.

La Ley 1/2022 de 03 de marzo introdujo reformas importantes en la Ley 18/2007, la Ley 24/2015 y la Ley 4/2016 relacionadas con el derecho a la vivienda y con el objetivo de afrontar la emergencia habitacional existente en el momento por ciertos sectores de la sociedad. Sin embargo, el Tribunal Constitucional ha declarado inconstitucionales y nulos varios artículos de la referida, por considerar principalmente que invaden competencias exclusivas del Estado en materia de legislación procesal y bases de las obligaciones contractuales, vulnerando los artículos 149.1.6 y 149.1.8 de la Constitución Española respectivamente.
 

Artículos declarados inconstitucionales.

El Tribunal ha declarado inconstitucionales y nulos los artículos 1.3, 7, 11, 12 así como la Disposición Transitoria de la Ley 1/2022.

1. El primer argumento objeto de estudio por parte del Tribunal Constitucional en la Sentencia dictada, se basa en determinar si los artículos referidos por los que se regula la obligación de ofrecer un alquiler social, como requisito procesal previo para ejercitar acciones ejecutivas y demandas de desahucio, afecta al ámbito de la legislación procesal, con invasión de la competencia estatal del art. 149.1.6 de la CE.

Así, el Tribunal Constitucional concluye, tras una extensa exposición de motivos, que el 1.3 de la Ley 1/2022, que da una nueva redacción a la letra f) del art. 5.2 de la ley 18/2007, los apartados 1 y 2 de la disposición adicional primera de la Ley 24/2015 en la redacción dada por el art. 12 de la Ley 1/2022 y la disposición transitoria de esta última, infringen el art. 149.1.6 de la CE y deben ser declarados inconstitucionales y nulos por constituir una carga procesal para los propietarios de inmuebles que desea acudir a los juzgados para recuperar la posesión de sus activos.

2. El segundo argumento apreciado por parte del Tribunal consiste en valorar si varios artículos objeto de impugnación que integran elementos esenciales de las obligaciones contractuales, vulneran la competencia exclusiva que sobre esta materia le corresponde al Estado en virtud del art. 149.1.8 de la CE.

El Tribunal Constitucional, tras el oportuno análisis concluye que el redactado del artículo 11, apartado 3 de la disposición adicional primera de la Ley 24/2015, añadida por el art.  12 de la Ley 1/2022 y disposición transitoria de la misma, otorgan carácter prevalente a la norma autonómica sobre la estatal en la materia, lo que da lugar a un exceso de competencia debiéndose determinar por tanto su inconstitucionalidad y nulidad.

3. En último lugar, al 7 de la Ley 1/2022 se le imputa la vulneración del art. 25 de la CE por considerar que establece un sistema de responsabilidad por hecho ajeno a terceros.

Así, debido a la ubicación de dicho precepto en la Ley, considera el Tribunal Constitucional que su interpretación debe concluir que un adquirente ha de asumir las responsabilidades en la que hubiera incurrido el transmitente debido al incumplimiento de las previsiones de la Ley 18/2007, infringiendo por tanto lo dispuesto en el artículo 25 de la CE y debiendo ser declarado igualmente, inconstitucional.
 

Fundamentos jurídicos principales de la sentencia dictada.

De la lectura de la resolución dictada se desprende, que el Tribunal Constitucional basa su fallo en dos argumentos principales: la invasión de competencias estatales en materia procesal y la vulneración de las bases de las obligaciones contractuales.
En cuanto al primer argumento, el Tribunal reitera a lo largo de la Sentencia que la regulación del acceso a procedimientos judiciales, como el desahucio o la ejecución hipotecaria, son competencia exclusiva del Estado. La obligación impuesta a los propietarios de ofrecer un alquiler social antes de interponer una demanda judicial constituye, según el Tribunal, una "innovación procesal" que no puede justificarse como una especialidad del derecho sustantivo catalán y que le habilite su regulación.
En relación con el segundo argumento, el Tribunal señala que las bases de las obligaciones contractuales también son competencia exclusiva del Estado. El hecho de que la Ley Catalana obligue a los propietarios a ofrecer o renovar contratos de alquiler social de manera imperativa y sin su consentimiento, altera la naturaleza misma del contrato de arrendamiento, eliminando la libertad de contratación y vulnerando el principio de autonomía de la voluntad.
 

Efectos de la sentencia

El fallo del Tribunal Constitucional tiene efectos "pro-futuros", lo que significa que no afectará a los contratos de alquiler social ya celebrados bajo la normativa anterior. Sin embargo, a partir de la misma, ciertos propietarios no estarán obligados a ofrecer o renovar alquileres sociales como requisito previo para iniciar procedimientos judiciales, aunque seguirán enfrentándose a sanciones administrativas en caso de incumplimiento.
La Sentencia también afectará a los procedimientos sancionadores en curso y sobre los que haya recaído resolución firme toda vez que, con la declaración de inconstitucionalidad de los preceptos analizados, dichos procedimientos aún en tramitación podrán ser objeto de archivo.
Igualmente, las sanciones ya impuestas, tanto en vía administrativa como judicial, podrían ser revisadas por aplicación de lo dispuesto en el art. 40.1 de la LOTC, bien a través del procedimiento de revisión de disposiciones y actos nulos (art. 106 LPAC) o a través del incidente de nulidad de actuaciones (art. 238 y ss. LOPJ) o el recurso de revisión (art. 102 LJCA) respectivamente.
 

Conclusiones

La Sentencia dictada por el Tribunal Constitucional representa un importante revés para las políticas de emergencia habitacional, limitando significativamente la capacidad del Gobierno Catalán para imponer obligaciones a ciertos propietarios de inmuebles. El Tribunal Constitucional ha dejado claro que las Comunidades Autónomas no pueden regular materias de competencia exclusiva del Estado, como el derecho procesal o las bases de las obligaciones contractuales.

Sin embargo, no hay que olvidar que, a pesar de este fallo, la obligación de los grandes tenedores de ofrecer alquileres sociales sigue vigente en ciertos casos, pero ya no será un requisito procesal que pueda suspender o frenar los procedimientos judiciales.

En definitiva, esta Sentencia delimita las competencias autonómicas y reafirma la primacía del Estado en cuestiones de derecho procesal y materia civil.