EL PROCESO DE INSCRIPCIÓN DE LA COMPRAVENTA DE UN INMUEBLE EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

El objeto de este artículo es describir el proceso de inscripción de la compraventa de un inmueble en el Registro de la Propiedad e identificar las recomendaciones o sugerencias que solemos hacer a nuestros clientes para mitigar el riesgo de que alguna carga se inscriba en el Registro de la Propiedad con anterioridad a la inscripción del título del comprador.

1. Solicitud por el Notario al Registro de la Propiedad de la Información Registral Continuada

• Los notarios en España, antes de autorizar el otorgamiento de una escritura de adquisición de inmuebles o de constitución de un derecho real sobre ellos (la “Escritura”), deben solicitar al Registro correspondiente la información registral relativa al inmueble. A estos efectos, el Notario solicita al Registro lo que se llama en la práctica la “información registral continuada” (la Información Registral Continuada).
• El otorgamiento de la Escritura deberá realizarse dentro de los diez días siguientes a la recepción por el Notario de esta información del Registro.

2. Envío por el Registrador al Notario de la Información Registral Continuada

• El Registrador de la Propiedad correspondiente está obligado, dentro de los nueve días naturales siguientes al de la remisión de la Información Registral Continuada, a comunicar también al Notario (i) cualquier novedad registral que se produzca respecto del inmueble en cuestión, es decir, cualquier documento que haya tenido entrada en el registro para su inscripción, incluyendo embargos, cargas, transmisiones, etc, así como (ii) en su caso, las solicitudes posteriores de información registral realizadas por otros notarios sobre el mismo inmueble.
• Es importante mencionar que el envío por el Registrador al Notario de la Información Registral Continuada no cierra la hoja registral, por lo que si se presenta en el Registro algún documento para su inscripción (e.g. un embargo sobre el inmueble), el Registrador procederá, si es válido, a inscribirlo (sin perjuicio de su obligación de informar al Notario de tal circunstancia). 

3. Otorgamiento de la Escritura pública de compraventa ante Notario y asiento de presentación en el Registro de la Propiedad

• Antes de proceder al otorgamiento de la Escritura ante Notario, tanto el Notario como el comprador revisan la Información Registral Continuada y el Notario informa si ha recibido alguna comunicación del Registro de la Propiedad confirmando la recepción o no de algún documento para su inscripción, con posterioridad a la fecha de la Información Registral Continuada.
• Inmediatamente después de que el Notario confirme que no se ha recibido ninguna comunicación del Registro, se procede a otorgar la Escritura (en ese momento se transmite la propiedad del inmueble y se paga el precio) y el Notario envía un documento al Registro de la Propiedad vía telefax, confirmando que se ha producido la venta del inmueble e identificando al comprador y otros datos esenciales del negocio jurídico (la Comunición del Notario). Con esta información, el Registro de la Propiedad realiza el asiento de presentación dejando constancia de la fecha y hora de la presentación, que asegura el rango registral del título del comprador.

Es decir, una vez realizado el asiento de presentación por el Registrador, no podrán acceder al Registro nuevas cargas relacionadas con el anterior propietario/vendedor.

Por esta razón, es importante que el Notario envíe la Comunicación del Notario inmediatamente después de que se otorgue la Escritura, y así poder mitigar el riesgo (bajo) de que, en el lapso de tiempo que transcurre desde la firma de la Escritura hasta que el Registrador realiza el asiento de presentación, se “cuele” alguna carga (e.g. un embargo por deudas del vendedor) en el Registro de la Propiedad.

4. Inscripción definitiva de la compraventa en el Registro

Finalmente, y una vez liquidados los impuestos correspondientes, se debe presentar en el Registro de la Propiedad la copia autorizada de la Escritura para que el Registrador la califique y proceda a la inscripción definitiva de la compraventa. Recordemos que el asiento de presentación caduca a los 60 días hábiles, por lo que la presentación de la Escritura para su inscripción definitiva debe hacerse antes de que expire dicho plazo.

5. Conclusiones y Recomendaciones

El sistema de inscripción registral previsto en el ordenamiento jurídico español está diseñado para intentar evitar que, en el período comprendido entre el otorgamiento de la Escritura y su inscripción en el Registro de la Propiedad, no se produzca la inscripción previa de otro documento (embargo, carga, etc.) que grave el inmueble y, por tanto, vinculando al nuevo comprador. 

Si el documento denominado Información Registral Continuada, que remite el Registro de la Propiedad al Notario antes del otorgamiento de la Escritura, produjera el cierre de la hoja registral (es decir, rechazando la inscripción de cualquier documento que se presentara en el Registro durante su período de caducidad – 9 días naturales), no habría ningún riesgo para el nuevo comprador.

Sin embargo, como la Información Registral Continuada lo único que obliga al Registro es a comunicar al Notario la entrada de documentos que afecten al citado inmueble, existe un riesgo mínimo y acotado que un retraso por parte del Registro en el envío de esa comunicación, origine que algún documento que se presente para su inscripción (e.g. un embargo por deudas del Vendedor) se inscriba en el Registro con anterioridad a la inscripción del título del Comprador, con las consecuencias derivadas del citado documento.

Para minimizar este riesgo, lo que recomendamos en transacciones importantes es que algún abogado del despacho contratado por el comprador, o algún representante del propio comprador, vaya personalmente al Registro de la Propiedad correspondiente el día del otorgamiento de la Escritura y, justo antes del otorgamiento, confirme con el personal del Registro que no se ha recibido ningún documento para inscripción en relación con el correspondiente inmueble. Una vez confirmado esto, se podrá proceder con el otorgamiento de la Escritura en la Notaría y al pago del precio.

Así mismo, es recomendable que la Comunicación del Notario esté preparada (con toda la información necesaria) antes del otorgamiento de la Escritura y asegurarse que se remita al Registro de la Propiedad inmediatamente después del otorgamiento.