COVID-19: CONTABILIDAD DEL ARRENDAMIENTO

A nadie le sorprende que, ya desde el pasado 11 de marzo de 2020, cuando la Organización Mundial de la Salud elevó la situación de emergencia de salud pública ocasionada por el brote de Coronavirus (COVID-19) a pandemia internacional, ello supondría una crisis sanitaria sin precedentes que impactaría en el entorno macroeconómico y en la evolución de los negocios.

Pasado ya más de un año desde entonces, ha quedado claro que el Coronavirus ha cambiado nuestras vidas y nuestra manera de trabajar. Determinados sectores, como la hostelería o el turismo han acusado sus consecuencias en mayor medida, también el sector “retail”, con la reducción de horarios y el cierre de centros comerciales, debido a las restricciones impuestas por el Gobierno de España y los diversos Gobiernos Autonómicos, restricciones que han impedido en mayor o menor medida el ejercicio de determinadas actividades.

Estos sectores se han visto muy perjudicados, no solo por la drástica reducción de ingresos, sino porque han tenido que seguir soportando determinados gastos pese a las ayudas del Gobierno, más o menos discutibles. Entre estos gastos encontramos, por ejemplo, los alquileres de locales comerciales.

En referencia a estos locales comerciales, el Gobierno, mediante el RD-L 15/2020 aprobó medidas destinadas a proteger a autónomos y pymes, mediante las cuales se pretende, entre otras cosas, “regular un procedimiento para que las partes puedan llegar a un acuerdo para la modulación del pago de las rentas de los alquileres de locales”. Posteriormente, aprobó el RD-L 35/2020 como una “continuación y mejora” del anterior. El Real Decreto Ley 35/2020, de 22 de diciembre, incluye medidas para reducir la carga de los alquileres de pymes y autónomos que se aplican tanto a grandes tenedores como al resto de arrendadores, incorporando en este último caso incentivos fiscales.

Ante estas medidas, se planteaba la duda, por parte de muchas empresas si las condonaciones o reducciones del alquiler pactados como consecuencia de la Covid-19 supondrían o no, además del impacto financiero a corto plazo, un menor ingreso para los arrendadores y un menor gasto en el caso de los arrendatarios, tanto a nivel contable como fiscal.

Estas dudas, venían motivadas, en parte, por las consultas nº3 del BOICAC 87 de septiembre de 2011 y nº11, del BOICAC 96 de diciembre de 2013 publicadas por el Instituto de Contabilidad y Auditoría de Cuentas (ICAC) en las que se indicaba que, en el caso de un periodo inicial de carencia en un contrato de alquiler en la primera de ellas y en el caso de un contrato con rentas anuales progresivas en la segunda, estas rentas debían distribuirse durante toda la duración del contrato, es decir, los arrendadores debían contabilizar el correspondiente ingreso y tributar por las reducciones concedidas y los arrendatarios registrar el correspondiente gasto, que pasaba a ser una menor o mayor renta futura.

No obstante, el pasado 21 de abril el Instituto de Contabilidad y Auditoría de Cuentas (ICAC) publicó la consulta nº1 del BOICAC 125 sobre el tratamiento contable a dar a las reducciones de rentas acordadas con motivo del Covid-19.

En la mencionada consulta se plantea la correcta calificación de las rebajas negociadas con los arrendatarios por causa de los cierres impuestos por la legislación o por la reducción abrupta de la actividad. En concreto, se plantea si tales descuentos deben calificarse a efectos contables como un incentivo al arrendamiento, circunstancia que llevaría a diferir la rebaja en el periodo remanente del contrato, o si por el contrario deben considerarse rentas contingentes negativas e imputarse, íntegramente, a la cuenta de pérdidas y ganancias a medida que se devengue la correspondiente mensualidad (con independencia de la fecha de cobro o pago).

Cabe mencionar, que la consulta últimamente publicada, hace mención expresa a que la interpretación realizada por el Instituto, se produce en el contexto excepcional producido por el Covid-19, cuando el arrendador y el arrendatario hayan llegado a un acuerdo para reducir las rentas.

En este caso concreto el Instituto ha optado por considerar que el hecho económico desencadenante de la disminución en el precio de la cesión del derecho de uso no guarda relación con los ejercicios posteriores, sino con la situación económica actual, circunstancia que llevaría a no calificar dicho pacto como un incentivo al arrendamiento sino como un ajuste temporal de la renta a la situación económica sobrevenida y otorgarle, en consecuencia, el tratamiento previsto para las rentas contingentes.

Como conclusión, podemos decir que se hace necesario conocer las condiciones de cada uno de los contratos, y los acuerdos llegados entre arrendador y arrendatario, dado que puede tratarse de reducción de rentas, moratorias en los pagos, etc, así como tener en cuenta que es precisamente la excepcionalidad de la situación la base de la respuesta por parte del ICAC al tratamiento contable especificado.